Покупка недвижимости в Таиланде для иностранцев

Перед покупкой недвижимости в Таиланде, важно разобраться в нескольких важных аспектах местного законодательства. Что может купить иностранный гражданин, какие формы собственности существуют и в чем их суть? Чем отличается Freehold от Leasehold и как выбрать оптимальный вариант оформления?

Законы о владении недвижимостью в Таиланде для нерезидентов просты и прозрачны:

Оформление недвижимости в полную собственность в Таиланде называется Freehold. Также существует Leasehold — долгосрочное владение. Для апартаментов в кондоминиуме есть отдельный вариант Condominium Freehold. Все три формы четко регулируются местным законодательством.

Кондоминиум в Таиланде — это комплекс недвижимого имущества, состоящий из квартир или юнитов с индивидуальными владельцами, а также общей территории и строений (земельный участок, парковка, ресепшн, бассейн и т.п.) в долевой собственности. Таким образом владелец апартаментов в кондоминиуме имеет право собственности на личный юнит и является совладельцем имущества общего пользования, не подлежащего разделу. Это и есть Condominium Freehold — отдельный установленный тайским законом вид собственности.

Тайские законы, в частности Condominium Act, обеспечивают покупателей квартир в кондоминиумах во Freehold определенной защитой. Например, форма договора купли-продажи стандартизирована и не должна содержать нечестных по отношению к покупателю условий. Также все маркетинговые материалы и реклама, распространяемые застройщиком, считаются частью договора. Если в них обозначено наличие определенных удобств, инфраструктуры и т.д., покупатель вправе требовать от застройщика реального наличия таковых, даже если это не прописано в договоре. Законы о кондоминиумах включают требования предоставлять покупателю 5-летнюю гарантию на постройку и 2-летнюю гарантию на отделку.

Иностранцы могут владеть только 49% кондоминиума. Это правило исходит из того, что нерезиденты не имеют права покупать в собственность землю в Таиланде. А поскольку каждый владелец квартиры также является совладельцем общей территории, в том числе участка, доля иностранных собственников не должна превышать 49%. Например, если в комплексе для покупки доступны 100 апартаментов одинаковой площади, только 49 из них могут быть проданы иностранцу в полную собственность. Остальные 51% юнитов также могут купить иностранные граждане, но уже в Leasehold.

Leasehold — это владение недвижимостью или землей на протяжении длительного срока с теми же правами, как и при оформлении в полную собственность: вы можете распоряжаться объектом любыми возможными способами (продавать, сдавать в аренду, жить самостоятельно и т. д.). Касательно терминологии: собственник, предоставляющий аренду, называется арендодателем, а владелец аренды — арендатором. При этом покупатель получает тот же пакет документов, как и при Freehold, и регистрируются в местных органах власти как “временный владелец”.

Такая форма собственности применима к виллам, апартаментам, таунхаусам, домам, земле. Максимальный срок Leasehold — 30 лет с возможностью продления на 30+30 лет. В соглашении можно предусмотреть обнуление срока Leasehold при перепродаже недвижимости. При этом договор может быть разорван до завершения срока действия при нарушениях со стороны арендатора. Поэтому важно внимательно изучить документы перед заключением сделки.

Leasehold — удобный вариант оформления при покупке недвижимости в Таиланде с целью инвестирования. В этом случае объект приобретается не навсегда, а на определенный срок для получения пассивного дохода и последующей перепродажи через 5-15 лет. Стоимость оформления Leasehold ниже, по российскому законодательству такой вариант оформления приравнивается к аренде, поэтому собственность не нужно декларировать. Цены на Freehold бывают искусственно завышены, так как такой вид собственности пользуется большим спросом. Поэтому в одном и том же комплексе можно купить юнит в Leasehold дешевле, чем такой же во Freehold.

Freehold — это свободное бессрочное владение недвижимостью в Таиланде на правах частной собственности. Такая форма доступна для покупателей вилл и домов. Важно понимать, что она относится исключительно к постройке, но не к земельному участку, на котором строение расположено.

Для земельного участка, на котором находится вилла, существуют две опции:

• Описанный в предыдущем разделе Leasehold;
• Оформление земли на тайскую компанию с иностранным участием.

Таким образом, вы можете купить виллу во Freehold и оформить землю в Leasehold либо на местную компанию.

Оформление земли на тайскую компанию — широко распространенная и проверенная временем практика для иностранных граждан. Приобретать в собственность и владеть землей имеют право тайские компании, где минимум 51% акций принадлежит резидентам страны. Права такой компании приравниваются к правам гражданина Таиланда.

Для того, чтобы контроль над компанией принадлежал иностранцу, на его имя выпускаются привилегированные акции, которые дают большинство голосов. Таким образом, несмотря на меньшую долю в компании, иностранный гражданин полностью ее контролирует. Также нерезидент Таиланда может быть назначен директором компании.

Выбирать вариант оформления недвижимости стоит исходя из вашей ситуации: какой вид недвижимости рассматривается, каковы цели покупки. Консультация с юристом в процессе рассмотрения разных опций и юридическое сопровождение сделки помогут сделать оптимальный выбор.